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樓市強監管,房地產信托為何能逆勢增長?

時間:2019-01-31 09:23:04 來源:網絡
第三方數據顯示,2018年各季度房地產類信托募集資金分別為1202.9億元、1683.58億元、1662.37億元和1524.23億元,同比分別上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。

在產品收益率方面,2018年第四季度房地產信托收益率8.43%,為全年最高。但2019年以來房地產信托收益率有所下滑,1月14日~1月20日成立的集合信托產品平均年化收益率為8.40%。

去杠桿之年,房地產類信托成為2018年信托業的主力軍,撐起了半壁江山。

而從2019年初的貨幣政策導向來看,貨幣政策出現松動,央行又公布了降準消息,對樓市來說都有積極影響。相應地,房地產信托可能繼續保持漲勢。

那么,如此逆勢上漲的房地產信托究竟是何方神圣呢?

01
何為房地產信托?

房地產信托(簡稱REITS)就是信托投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目,為委托人獲取一定的收益。

房地產信托主要包括兩個方面的含義:

一是不動產信托,就是不動產所有權人(委托人),為受益人的利益或特定目的,將所有權轉移給受托人,使其依照信托合同來管理運用的一種法律關系;

二是房地產資金信托,是指委托人基于對信托投資公司的信任,將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司,由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或特定目的,將資金投向房地產業并對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量采用的房地產融資方式。

2003年6月,央行發布121號文件限制房地產企業的銀行融資,房地產信托開始成為企業追逐的熱點,而在房地產市場受到強監管的環境下,房地產信托也逐漸成為投資者的理財管理方式之一。

02
地產信托緣何占半壁江山

在金融去杠桿和資管新規落地的背景下,由于融資渠道受限,信托業管理資產規模快速下滑,信托貸款幾乎成了房企融資的關鍵工具。

據用益金融信托研究院數據,截至今年1月4日,2018年全年共有68家信托公司累計發行集合信托產品15090款,發行規模為2.154萬億元,同比減少9.47%。不過,在集合信托規模下滑的情況下,房地產信托仍保持增長。

數據顯示,截至2019年1月4日,2018年各季度地產類信托募集資金分別為1202.9億元、1683.58億元、1662.37億元和1524.23億元,同比上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。與此同時,2019年首周(1月2日至1月4日),集合信托產品募集規模略回落,而地產信托成立規模仍占據半壁江山,募集資金達9.95億元。

信托行業資深分析師袁吉偉表示,從2018年新增信托項目投向以及存續項目投向看,房地產信托增速都要高于其他投向,顯示了房地產信托在信托配置中得到較多支撐。

03
房地產信托發展趨勢

房地產企業的資金需求一直比較強烈。自從房地產市場嚴監管開始,房企融資面臨了更加嚴格的監督,因此,眾多房企融資渠道轉向于信托,進而推動了信托資金投向房地產領域。

房地產信托一直在爭議中前行。一方面,房地產信托自2017年實現逆勢增長,另一方面,圍繞房地產信托違規處罰的案例也逐步增多。

在2017年12月底,銀監會發布的《關于規范銀信類業務的通知》中規定:不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

2018年,房企面臨融資難、融資貴的窘境,同時,隨著市場整體下滑,房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。大部分房企資金鏈安全面臨較大壓力。

另外,銀行貸款、發債融資、私募基金等房地產企業傳統融資渠道受限,信托成為房地產企業的重要融資渠道。

因此,面對諸多的挑戰,房地產信托將圍繞真實的股權投資、商業地產投資、標準化融資(典型的是房地產ABS)等三個方向進行轉型,探索房地產信托的新發展方向。

1
開展真實的房地產股權投資

信托公司開展真實的房地產股權投資,一般聯合一定區域市場的主流開發商,重視項目所在區位和合作伙伴的操盤能力,深度介入項目開發,獲取固定收益和項目分紅。在風險控制上,信托公司控制項目公司或者擁有重大事項的一票否決權,對項目開發進行現場資金監管。

2
開展商業地產投資

隨著一線城市房地產進入存量時代,信托公司重視存量物業的升級改造機會。信托公司設立私募不動產投資基金,收購商場、辦公樓、長租公寓等物業,通過對物業進行升級改造,在較短時間內提升物業租金。在持有物業并運營一段時間再通過整棟轉讓,或者通過發起REITs實現退出。商業地產投資所需專業能力很高,信托公司一般設立專業子公司或專門業務團隊開展此類業務。

3
探索標準化融資

針對傳統房地產信托融資成本較高、期限較短的劣勢,信托公司開發標準化融資產品,包括物業收費權、購房尾款資產證券化業務,發行ABS或者ABN,對接資本市場,提高融資期限,降低融資成本,為房企提供延伸服務,拓展信托公司與大型優質房地產企業合作的空間。

由于銀行貸款、發債融資、私募基金等房地產企業傳統融資渠道受限,信托成為房地產企業的重要融資渠道。未來,信托將依舊是房地產企業重要的融資渠道,房地產信托繼續是信托的重要業務方向。

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